Le calcul de la superficie d'un espace commercial est un processus compliqué qui nécessite une attention constante aux détails. Les locataires doivent tenir compte d'un ensemble de facteurs lorsqu'ils décident de conclure un contrat de location, y compris la superficie totale du bâtiment et les normes régionales. Les locataires qui ne parviennent pas à saisir des concepts importants sont parfois surpris par des coûts cachés et des espaces utilisables plus petits qu'ils ne l'avaient imaginé.
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Partie 1 sur 3: Choisir une méthode de mesure
Étape 1. Comparez les techniques de mesure
Les propriétaires peuvent utiliser plusieurs techniques de mesure différentes pour évaluer la superficie en pieds carrés d'un espace. Ces méthodes incluent:
- Pieds carrés utilisables, ou USF: Il s'agit de l'espace que le locataire occupe réellement. Les agents de location citent souvent ce chiffre aux locataires potentiels, mais il ne représente qu'une partie du contrat de location.
- Pieds carrés locatifs, ou RSF: c'est la combinaison de la superficie utile et d'un pourcentage de la superficie des aires communes du bâtiment. Les espaces communs, qui font partie d'un immeuble dont tous les locataires bénéficient, comprennent le hall, les ascenseurs, les couloirs et les cages d'escalier.
- Superficie brute, ou GSF: La superficie totale louable d'un bâtiment.
Étape 2. Décidez de la méthode de calcul de l'espace commercial qui vous convient le mieux
La Building Owners and Managers Association (BOMA) a simplifié les normes de l'industrie pour mesurer l'espace locatif dans les bâtiments commerciaux en 2010. Les deux principales méthodes de la BOMA sont la méthode B et la méthode héritée A.
- Méthode B: La nouvelle méthode du facteur de charge unique calcule l'espace locatif pour chaque locataire en utilisant une approche uniforme pour mesurer la surface de plancher. Il en est de même pour tous les étages d'un bâtiment.
- Ancienne méthode A: La norme de 1996 utilise des prix unitaires distincts pour l'USF et la superficie en pieds carrés communs. Dans certains cas, il peut être avantageux pour les locataires d'opter pour cette approche.
Étape 3. Choisissez une méthode de mesure en fonction du type de propriété
En règle générale, la technique de mesure utilisée dépendra de l'utilisation prévue de la propriété et du nombre prévu de locataires. Les immeubles de bureaux, les centres commerciaux et autres immeubles à locataires multiples seront généralement mesurés à l'aide du RSF. Les bâtiments à locataire unique comme les entrepôts ou les installations de production sont mesurés à l'aide de GSF. Cependant, les propriétaires peuvent ne pas être tenus d'utiliser une méthode spécifique pour mesurer un espace.
Étape 4. Tenir compte des normes de location régionales
La loi fédérale permet aux propriétaires de mesurer l'espace locatif en utilisant la méthode qu'ils souhaitent. Cependant, certaines régions du pays peuvent avoir des règles différentes pour le calcul de la superficie en pieds carrés. Deux exemples notables sont:
- Le Real Estate Board of New York (REBNY) permet aux propriétaires d'immeubles de maximiser leurs profits en les laissant rapprocher le plus possible RSF de GSF.
- Zones tropicales: les nouvelles règles tiennent compte des zones fermées et ouvertes des bâtiments commerciaux dans les zones normalement affectées par des conditions météorologiques spécifiques.
Partie 2 sur 3: Mesurer la superficie commerciale
Étape 1. Ne prenez rien pour acquis
Mesurez vous-même l'espace utilisable. Une erreur de calcul dans la détermination de la superficie en pieds carrés peut vous coûter des milliers de dollars sur la durée du bail. Les normes de mesure typiques permettent une tolérance d'erreur de 2 pour cent lors de la mesure de l'espace commercial. Cependant, cela peut se traduire par beaucoup d'argent, en particulier dans les espaces grands ou coûteux. Assurez-vous de mesurer la superficie aussi soigneusement que possible, surtout si vous êtes le locataire qui pourrait être affecté négativement par ces erreurs de calcul.
Étape 2. Mesurez des pieds carrés simples
Pour mesurer la superficie commerciale d'un espace rectangulaire, multipliez la longueur de la pièce en pieds par sa largeur. Par exemple, une pièce de 12 pieds de long sur 12 pieds de large mesure 144 pieds carrés. Pour les espaces en forme de L ou divisés, vous pouvez mesurer des rectangles d'espace indépendamment, puis additionner les surfaces pour obtenir une mesure de surface totale.
Les mesures peuvent être prises à l'aide d'un ruban à mesurer ou d'un appareil de mesure laser
Étape 3. Tenez compte des formes inhabituelles
Soyez prudent lorsque vous mesurez des sections de forme irrégulière d'une pièce. Pour effectuer votre mesure, essayez de diviser la pièce en formes avec des zones faciles à calculer, telles que des rectangles et des triangles. L'aire d'un triangle rectangle peut être trouvée en multipliant les longueurs des deux côtés non diagonaux (ces deux joints par l'angle droit), puis en divisant le produit par 2.
- Par exemple, s'il y a une pièce avec un mur diagonal qui la traverse, vous devez utiliser une formule plus compliquée pour déterminer la superficie en pieds carrés de la zone. Si la longueur de l'espace avec le mur diagonal était de 10 pieds et sa largeur était de 8 pieds, la superficie en pieds carrés de la zone serait de 40 pieds.
- C'est parce que le mur coupe en deux la superficie totale, qui aurait été de 80 si la pièce n'avait pas de mur qui la croise.
Étape 4. Mesurez les espaces communs
Les aires communes doivent être mesurées afin que les pieds carrés louables puissent être calculés. La superficie des aires communes est mesurée à l'aide des mêmes méthodes que la superficie utilisable, sauf disposition contraire des lois locales. Les espaces communs peuvent inclure des ascenseurs, des salles de bain, des halls, des cages d'escalier et des couloirs. Il est important de noter que les espaces communs doivent être disponibles pour que tous les locataires puissent les utiliser ou en bénéficier. Assurez-vous de mesurer la superficie totale en pieds carrés de toutes les aires communes du bâtiment.
Étape 5. Trouver la superficie brute
La superficie brute mesure la superficie totale de l'espace, y compris l'épaisseur des murs extérieurs. Pour mesurer cette surface, vous devrez mesurer la longueur du mur depuis l'extérieur du bâtiment et utiliser ces dimensions pour calculer la superficie en pieds carrés. Le GSF n'est pas réduit pour les obstructions telles que les gaines de ventilation, les poutres de support ou les gaines d'ascenseur. GSF n'inclut pas les zones ouvertes telles que les parkings, les piscines ou les sous-sols non excavés.
Partie 3 sur 3: Utilisation des informations de métrage carré
Étape 1. Calculez le facteur de charge du bâtiment
Le facteur de charge représente le pourcentage supplémentaire de pieds carrés ajoutés aux pieds carrés utilisables pour calculer les pieds carrés louables. Pour calculer le facteur de charge, commencez par trouver la superficie totale utilisable et louable du bâtiment en question. N'oubliez pas que la superficie utilisable est la superficie qui peut être louée aux locataires et que la superficie louable est cette superficie plus les aires communes. Ensuite, divisez RSF par USF pour obtenir le facteur de charge.
- Par exemple, si un bâtiment a 80 000 pieds carrés d'espace utilisable et 20 000 pieds carrés supplémentaires d'espaces communs, la superficie louable serait de 100 000.
- Ensuite, le facteur de charge serait calculé comme 100 000 / 80 000 = 1,25.
Étape 2. Trouver la superficie louable d'une propriété
La superficie louable d'une propriété peut être calculée en utilisant le facteur de charge du bâtiment et l'USF de la propriété. Le facteur de charge est multiplié par l'USF pour obtenir le RSF. Vous pouvez ensuite utiliser le RSF et le prix au pied carré pour calculer le loyer mensuel.
- Poursuivant avec l'exemple précédent, imaginez que la propriété est divisée en deux entre deux espaces commerciaux. Ainsi, chacun a 40 000 pieds carrés d'espace utilisable.
- Pour trouver RSF, multipliez ce montant par le facteur de charge, qui est de 1,25. Cela signifie que le RSF dans ce cas serait de 40 000 x 1,25 = 50 000.
Étape 3. Pesez les différences dans les propriétés commerciales
Les prix unitaires peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement et de la classe du bâtiment. Le loyer d'un bureau de 500 pieds carrés (46,5 m²) au centre-ville pourrait être plus élevé que le loyer d'un espace de 1 000 pieds carrés (92,9 m²) à seulement 10 pâtés de maisons. Les bâtiments appartiennent à l'une des 3 classifications standard.
- Classe A: Ce sont les bâtiments les plus prestigieux des quartiers les plus exclusifs d'une ville. Les immeubles de classe A ont des loyers supérieurs à la moyenne.
- Classe B: Il s'agit de la classification la plus large. La plupart de ces bâtiments ont des finitions passables à bonnes.
- Classe C: Les logements de cette classe sont très fonctionnels mais offrent peu de commodités. Les loyers sont généralement bas.
Étape 4. Calculez le loyer total d'une propriété en fonction de la superficie en pieds carrés
Les loyers sont généralement basés sur le RSF ou le GSF d'un espace. Une fois que vous avez ces données, vous pouvez utiliser le prix du marché par pied carré pour déterminer un prix de location pour la propriété. Poursuivant avec l'exemple ci-dessus, si le loyer était de 1,50 $ par pied carré de RSF par mois, le loyer serait de 1,50 $ x 50 000 = 75 000 $.
