Le retournement d'une maison consiste à acheter une maison relativement peu coûteuse (souvent une forclusion), à la réparer et à la vendre à profit. C'est une entreprise qui comporte un certain nombre de risques ainsi que des récompenses potentiellement lucratives. Il y a aussi beaucoup de travail acharné pour préparer une maison pour le marché. Si vous êtes intéressé par l'inversion d'une maison mais que vous n'avez pas beaucoup d'argent pour un acompte, il existe d'autres options qui vous permettront d'entrer sur le marché de l'inversion de maison.
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Méthode 1 sur 6: Évaluation de vos finances
Étape 1. Évaluez votre tolérance au risque
Le renversement d'une maison à but lucratif implique un certain nombre de coûts, notamment l'acompte, l'hypothèque, les paiements d'intérêts, les impôts fonciers, les frais de clôture de l'immobilier, les inspections, les permis et les honoraires des entrepreneurs. Ces coûts s'additionnent rapidement et la maison retournée pourrait ne pas se vendre à profit. Avant de décider d'aller de l'avant avec le retournement d'une maison, vous devez vous demander:
- Que ferez-vous si la maison ne se vend pas tout de suite? Serait-il possible d'utiliser la maison comme un bien locatif, par exemple ? Si vous n'avez pas de plan de secours raisonnable en cas de problème avec la vente de la maison retournée, vous voudrez peut-être réévaluer vos plans.
- Les bénéfices potentiels valent-ils le risque d'une perte considérable ? En 2015, les maisons dont le prix est inférieur à 50 000 $ ont enregistré des rendements négatifs. D'autre part, les maisons dont le prix est compris entre 100 000 $ et 200 000 $ ont produit un rendement brut moyen de 44 %. Gardez à l'esprit que la vente d'une maison dans laquelle vous n'avez jamais habité peut également impliquer de lourds paiements d'impôts, ce qui peut réduire considérablement votre marge bénéficiaire.
- Vos partenaires d'investissement peuvent-ils surmonter le risque d'une perte potentielle ?
- Avez-vous fait vos recherches sur les marchés immobiliers locaux, les coûts de rénovation et les permis ? Afin d'avoir une expérience réussie de retournement de maison, vous devez vous renseigner sur les prix des maisons locales, les districts scolaires, les entrepreneurs responsables et les réglementations immobilières.
Étape 2. Considérez votre capacité à fournir « l'équité de la sueur » et la valeur de ce travail
L'équité de sueur fait référence à la valeur que vous pourriez ajouter à votre maison en raison de votre propre travail. Par exemple, si vous êtes un couvreur qualifié ou un plombier agréé, vous pouvez peut-être effectuer vous-même certaines des réparations à domicile. Cela réduira vos frais généraux et réduira le montant d'argent que vous devez emprunter.
- Assurez-vous de prendre en compte le temps que vous passerez à travailler sur la maison retournée. Votre temps a également de la valeur, et renverser une maison peut parfois prendre des mois de travail. Demandez-vous si d'autres façons de passer votre temps pourraient être plus lucratives ou plus agréables.
- Plus important encore, les partenaires mettant en place la participation financière considéreront-ils que votre capital de sueur a une valeur ? Si oui, quelle valeur par rapport à leurs espèces sonnantes et trébuchantes ?
- Assurez-vous de respecter toutes les réglementations locales lorsque vous effectuez vous-même des réparations à domicile. Discutez de vos plans avec un avocat de l'immobilier ou un conseil de réglementation local si vous avez besoin d'une approbation pour toute construction ou réparation.
Étape 3. Connaissez votre pointage de crédit
Si vous n'avez pas d'argent pour une maison retournée vous-même, vous devrez contracter un emprunt pour couvrir vos frais initiaux. Peu importe qui est votre prêteur - un partenaire, une banque ou un prêteur privé - vous devrez démontrer que vous avez la capacité de rembourser votre prêt. Votre cote de crédit reflète vos antécédents de crédit, votre capacité à rembourser vos prêts et votre endettement global. Plus votre pointage de crédit est bon, meilleures sont les chances que vous puissiez obtenir un prêt à un taux d'intérêt abordable.
- Il existe différents systèmes de notation de crédit, mais en général, votre pointage de crédit se situera entre 300 et 850. Plus votre score est élevé, meilleur est votre crédit.
- Vous pouvez obtenir un rapport gratuit avec votre pointage de crédit tous les 12 mois en visitant https://www.annualcreditreport.com/index.action.
Étape 4. Améliorez votre pointage de crédit
Si votre pointage de crédit est trop bas pour que vous puissiez obtenir des prêts pour une entreprise de renversement de maison, vous voudrez peut-être prendre un certain temps pour améliorer votre pointage de crédit. Cela peut prendre un certain temps, mais cela peut en valoir la peine à long terme. De plus, plus votre pointage de crédit est bon, plus il est probable que vous serez en mesure de faire face à une perte potentielle due à un renversement de maison. Pour améliorer votre pointage de crédit, vous pouvez:
- Remboursez vos dettes en temps opportun. Si vous n'avez pas de bons antécédents de remboursement de vos dettes, vous ne pourrez pas obtenir un prêt décent pour une maison renversée.
- Gardez votre endettement global au minimum. Évitez de maintenir un solde de carte de crédit si vous le pouvez.
- Ne disposez de lignes de crédit que lorsque cela est absolument nécessaire. N'ayez pas plus de cartes de crédit que ce dont vous avez besoin pour votre vie de tous les jours.
- Protégez votre identité. Surveillez vos transactions par carte de crédit et votre cote de crédit pour vous assurer que votre identité n'a pas été volée par un voleur ou un pirate informatique. Prenez des mesures de sécurité raisonnables pour protéger vos informations. Par exemple, ne vous connectez pas à votre système bancaire en ligne, sauf si vous êtes sur un réseau sécurisé et protégé par mot de passe.
Étape 5. Parlez à un conseiller financier
Un conseiller financier pourra examiner votre situation financière actuelle et vous aider à déterminer le niveau de risque que vous pouvez vous permettre de prendre dans le cadre d'un investissement immobilier. Un conseiller financier pourrait également vous aider à élaborer un plan pour faire face à vos dépenses, même si votre maison transformée prend beaucoup de temps à vendre ou nécessite des réparations supplémentaires.
Étape 6. Faites un plan d'affaires
Afin de renverser une maison avec succès, vous devrez prendre vos décisions en vous basant sur la logique et la recherche, et non sur vos émotions. Avant de commencer le processus de recherche d'un prêteur et d'achat d'une maison, il est sage que vous ayez un plan d'affaires solide en place. Ce plan devrait vous garder sur la bonne voie pour faire un investissement judicieux et donner confiance à vos prêteurs et partenaires potentiels que vous pouvez réaliser un profit. Votre plan d'affaires doit inclure:
- Un prix d'achat maximum de la maison que vous retournerez.
- Une liste de quartiers en demande où vous ciblerez votre recherche. Portez une attention particulière aux districts scolaires, à la sécurité du quartier et à la proximité des commodités telles que les magasins et les transports en commun.
- Un coût maximum de réparations et de rénovations que vous pouvez vous permettre.
- Une liste d'entrepreneurs fiables, abordables et agréés qui peuvent entreprendre des réparations avec succès.
- Une estimation raisonnable de la valeur après réparation (ARV) de la maison retournée. Idéalement, le prix de vente initial ne dépassera pas 70 % de la VAD de la maison.
- Une idée de qui est votre acheteur et de ce qu'il veut. Votre acheteur sera-t-il probablement un couple de retraités ? Un jeune entrepreneur ? Un couple avec enfants ? Selon le quartier, vos acheteurs potentiels pourraient vouloir des choses très différentes pour une maison. Considérez qui sera votre acheteur potentiel et ce dont il pourrait avoir besoin pour sortir de sa maison. Par exemple, si vous envisagez de renverser une maison dans un quartier avec un excellent district scolaire, vous pouvez envisager une rénovation en pensant aux jeunes enfants.
- Un acheteur spécifique. Dans certains cas, vous pourrez peut-être aligner un acheteur avant de retourner la maison. Dans ce cas, vos risques sont beaucoup plus faibles, tout comme vos frais généraux.
- Un plan sur la façon de rembourser votre prêt en cas de problème. Ne retournez pas une maison à moins que vous ne puissiez couvrir vos dépenses, même si quelque chose tournait mal avec votre vente. Par exemple, vous pourriez faire échouer un acheteur ou découvrir un problème avec les fondations de la maison. Prévoyez une marge d'erreur dans votre plan d'affaires et réfléchissez aux moyens possibles de surmonter un retard dans la vente de la maison ou des dépenses imprévues.
Méthode 2 sur 6: Trouver un partenaire
Étape 1. Recherchez un partenaire d'investissement
Le moyen le plus courant pour les nageurs inexpérimentés d'entrer sur le marché est de trouver un partenaire d'investissement. Ceci est particulièrement important pour ceux qui n'ont pas l'argent pour l'acompte ou les réparations initiales. Un partenaire d'investissement fournira une partie ou la totalité de l'argent de démarrage en échange d'une part des bénéfices.
Vous pourriez envisager de trouver un partenaire qui a beaucoup d'argent liquide mais qui n'a aucun intérêt à faire les démarches nécessaires pour acheter ou rénover une maison. Pendant que votre partenaire fournira l'argent, vous fournirez le savoir-faire et la main-d'œuvre
Étape 2. Réseau activement
Afin de trouver un partenaire d'investissement, vous devez développer un certain nombre de contacts personnels et professionnels dans votre communauté. Faites passer le mot que vous êtes intéressé à entreprendre une opportunité d'investissement avec un partenaire. Voici quelques façons de localiser des partenaires potentiels:
- Recherche d'investisseurs immobiliers actifs. Entrez en contact avec des investisseurs immobiliers expérimentés et prospères qui pourraient envisager de tenter votre chance.
- Rejoindre un club d'investissement immobilier. De nombreuses collectivités locales ont des sections locales de clubs d'investissement immobilier. Une fois que vous vous êtes inscrit, vous aurez accès à des locaux qui pourraient partager vos intérêts et vos enthousiasmes.
- Rejoindre un groupe de rencontre. Les groupes Meetup sont des clubs sociaux qui ont parfois des thèmes spécifiques, notamment l'immobilier. Utilisez un groupe de rencontre pour étendre votre réseau social.
- Faire passer le mot parmi la famille et les amis. Discutez de votre rêve de changer de maison avec ceux qui font déjà partie de votre réseau social, comme la famille, les amis et les collègues. Ils pourront peut-être vous mettre en contact avec d'autres personnes qui partagent vos intérêts ou qui cherchent à investir dans l'immobilier.
- Créer votre propre club d'investissement immobilier. Si votre quartier n'a pas encore de club d'investisseurs immobiliers, vous pouvez créer votre propre chapitre. Faites de la publicité sur Craigslist et sur des sites Web de rencontre afin de trouver des personnes partageant les mêmes idées.
Étape 3. Consultez un avocat
Lorsque vous concluez un partenariat d'investissement, il est important que vous ne vous fiez pas simplement à des accords verbaux. Assurez-vous que toutes les transactions sont reflétées dans un contrat signé. Consultez un avocat d'affaires ou immobilier pour vous assurer que les deux parties sont satisfaites de l'arrangement. Assurez-vous de vous entraîner à l'avance:
- Qui couvre quels frais
- Comment les bénéfices seront répartis
- Qui couvrira les dettes et les passifs potentiels
- Qui entreprendra des tâches particulières (telles que l'embauche d'entrepreneurs)
- Notez les lois sur la sécurité qui régissent la promotion des investissements ainsi que la possibilité de poursuites des investisseurs si les événements ne se produisent pas comme prévu
Étape 4. Prenez une affaire à la fois
Certains partenariats immobiliers fonctionnent de manière spectaculaire; d'autres échouent complètement. Ne vous enfermez pas dans un partenariat à long terme avant de savoir à quel point vous travaillez bien avec votre partenaire. Au lieu de cela, prenez une maison à la fois et évaluez si votre partenariat a le potentiel d'être solide et durable. Tenez compte du fait que le rendement financier a fonctionné ou non comme prévu.
Méthode 3 sur 6: Obtenir un prêt d'argent dur
Étape 1. Recherchez les prêteurs d'argent dur
Un prêteur d'argent dur est une entreprise qui emprunte de l'argent à des particuliers à un taux d'intérêt et prête cet argent à d'autres particuliers à un taux d'intérêt beaucoup plus élevé. Il existe de nombreuses entreprises spécialisées dans le financement d'investissements immobiliers tels que les maisons renversées. Utilisez votre réseau social ou des annuaires Internet pour localiser un prêteur d'argent dur dans votre région.
Étape 2. Reconnaître les coûts supplémentaires des prêts d'argent dur
Un prêt d'argent dur est probablement le type de prêt le plus facile à obtenir pour un débutant qui n'a pas beaucoup d'argent liquide. Cependant, c'est aussi l'une des options les plus risquées. Les taux d'intérêt des prêts d'argent dur ont tendance à être beaucoup plus élevés que les prêts hypothécaires bancaires typiques à 8-15%. Cela peut sérieusement réduire vos bénéfices potentiels d'une maison renversée.
Étape 3. Rassemblez vos documents financiers
Avant qu'un prêteur d'argent ne vous prête de l'argent, vous devrez lui fournir des informations clés sur votre stabilité financière ainsi que sur vos plans pour renverser la maison. Ils voudront probablement examiner vos dossiers fiscaux, votre cote de crédit et vos talons de paie. Ayez vos documents à portée de main pour démontrer à votre prêteur que vous représentez une opportunité d'investissement intéressante pour lui.
Étape 4. Payez des frais initiaux de 2 à 10 %
Un autre coût supplémentaire des prêts d'argent dur est la commission initiale, souvent appelée « points ». La plupart des frais se situent entre 2 et 10 % du coût hypothécaire de la maison que vous allez retourner. Cet argent fournit à votre prêteur une certaine sécurité et sert de démonstration de votre viabilité financière.
Étape 5. Retournez la maison rapidement
La plupart des prêts d'argent dur sont limités à l'achat et à la réhabilitation de biens ou de constructions, et peuvent durer de six à 24 mois. Les prêts d'argent dur ne conviennent pas aux investissements à long terme en raison des frais élevés impliqués. Il est préférable d'utiliser des prêts d'argent dur sur des propriétés que vous pourrez réparer rapidement pour vous assurer que vous ne payez pas des taux d'intérêt exorbitants.
Méthode 4 sur 6: Obtention d'un prêt privé
Étape 1. Envisagez un prêteur privé
Un prêteur privé est une personne qui a de l'argent liquide à revendre et qui est prête à vous prêter de l'argent à un taux d'intérêt prédéterminé. Contrairement à un partenaire immobilier qui partage les bénéfices avec vous, un prêteur privé vous facturera simplement un taux d'intérêt avant de vous fournir l'argent. Dans de nombreux cas, les taux d'intérêt d'un prêteur privé sont inférieurs à ceux d'un prêteur d'argent dur. Cependant, un prêteur privé pourrait être plus difficile à trouver.
Étape 2. Appuyez sur votre réseau social pour les prêteurs
Dans de nombreux cas, vous pouvez trouver un prêteur privé via votre propre réseau social. Si vous connaissez un parent, un ami ou un collègue qui a de l'argent liquide, vous pourrez peut-être emprunter cet argent et lui payer des intérêts. Dans un scénario idéal, tout le monde y gagne: votre prêteur pourra gagner des intérêts supplémentaires et vous pourrez faire un profit sur votre maison retournée.
Étape 3. Soyez conscient des risques potentiels
Si vous souhaitez obtenir un prêteur privé, assurez-vous que vous et votre prêteur êtes conscients des risques potentiels de cette transaction. Considérez ce qui pourrait arriver si vous ne profitez pas de la maison retournée. Serez-vous toujours en mesure de payer vos intérêts? Réfléchissez à vos options avant de chercher un prêteur privé. Afin de préserver votre relation avec cette personne, vous devrez la rembourser dans les meilleurs délais.
Étape 4. N'oubliez pas que la confiance est la clé
Ne profitez pas d'un prêteur privé si vous souhaitez continuer à travailler avec lui. La confiance est l'ingrédient clé des prêts privés, et vous devez démontrer que vous pouvez tenir votre part du marché. Si vous réussissez, votre prêteur privé pourrait être disposé à vous aider à financer de futurs investissements immobiliers.
Méthode 5 sur 6: garantir un prêt bancaire
Étape 1. Demandez un prêt à votre banque
Cette option est moins susceptible de se produire lors de votre première expérience de retournement de maison, mais cela vaut le coup. Si vous avez un bon crédit et un plan d'affaires solide, votre banque pourrait être en mesure de vous accorder un prêt pour acheter une maison à renverser. Ces taux d'intérêt seront probablement plus élevés qu'un prêt hypothécaire typique avec une mise de fonds de 20 %, mais ils seront probablement inférieurs à de nombreux prêts d'argent dur.
Une banque est plus susceptible de prêter des fonds de construction si vous pouvez fournir un privilège clair sur la propriété
Étape 2. Discutez de votre plan d'affaires avec votre banque
Si vous avez le moindre espoir d'obtenir un prêt bancaire, vous aurez besoin d'un plan d'affaires solide comme le roc. Assurez-vous de discuter de vos recherches avec votre banque pour voir si elle vous considère comme un investissement rentable.
Méthode 6 sur 6: Utiliser vos propres actifs
Étape 1. Évaluez vos actifs actuels
Même si vous n'avez pas beaucoup d'argent liquide pour renverser une maison, vous pourriez toujours avoir des actifs qui peuvent vous aider à obtenir des marges de crédit pour acheter une maison à faible coût à renverser. Examinez votre propre maison, vos comptes de retraite et vos lignes de crédit pour voir si l'un d'entre eux peut être utilisé pour un acompte.
Étape 2. Appuyez sur votre IRA
Un IRA (compte de retraite indépendant) est un véhicule de retraite. Les retraits d'argent avant l'âge de 59,5 ans entraînent de lourdes pénalités fiscales. Cependant, il existe des exceptions pour les acheteurs d'une première maison. Vous pouvez utiliser jusqu'à 10 000 $ de votre IRA pour acheter une maison. Discutez de cette option avec votre conseiller financier pour vous assurer que vous utilisez l'argent correctement et que vous n'encourrez pas de pénalités.
Gardez à l'esprit que retirer de l'argent de votre IRA pourrait nuire au potentiel de croissance à long terme de ce compte de retraite. Méfiez-vous des risques liés à la diminution prématurée de vos comptes de retraite
Étape 3. Envisagez une marge de crédit sur valeur domiciliaire
Une marge de crédit sur valeur domiciliaire (ou HELOC) est une option potentielle pour vous si vous possédez déjà une propriété. Un HELOC vous fournit une source rapide d'argent, et vous n'avez à payer que des intérêts sur l'argent que vous empruntez au HELOC. Par exemple, vous pourriez avoir un HELOC d'une valeur de 75 000 $. Mais si vous empruntez 10 000 $ de ce montant, vous ne payez que des intérêts sur le montant de 10 000 $.
- Soyez très prudent avec votre HELOC: si vous ne remboursez pas votre prêt dans les délais, vous risquez de perdre votre logement.
- Sachez que les taux d'intérêt HELOC peuvent être plus élevés que les prêts de prêteurs privés.
Étape 4. Envisagez d'utiliser des cartes de crédit
Les cartes de crédit sont une autre source d'argent rapide, tant que vous prévoyez de les rembourser très rapidement. Les taux d'intérêt sur les cartes de crédit peuvent être très élevés à 18-20%. Cependant, vous ne mettez aucun de vos autres actifs en danger, comme vous le feriez avec un HELOC. Vous pourriez envisager d'utiliser des cartes de crédit pour les achats à faible enjeu lors du retournement d'une maison, par exemple pour acheter des matériaux de construction dans un magasin d'articles ménagers.
Des astuces
- Faites toujours le calcul avant de prendre une décision d'investissement. Évaluez aussi votre temps et votre travail.
- Sachez qu'il vous sera peut-être possible d'obtenir un meilleur rendement par d'autres moyens, par exemple en utilisant votre temps pour effectuer des quarts de travail supplémentaires ou en investissant votre argent disponible en bourse. Considérez l'immobilier comme une option parmi tant d'autres: ne vous enfermez pas dans l'immobilier tant que vous n'y avez pas réfléchi.
Mises en garde
- Il est également extrêmement important d'être totalement transparent avec vos investisseurs et de leur dire qu'il est possible qu'ils perdent de l'argent sur votre transaction. L'honnêteté est la meilleure politique, surtout lorsque vous investissez l'argent des autres.
- Sachez que lorsque vous collectez des fonds pour toute sorte d'entreprise dans laquelle vous avez l'intention d'utiliser cet argent à des fins d'investissement, vous devez vous conformer strictement aux directives fédérales et municipales. Assurez-vous de consulter votre avocat avant de commencer à collecter des fonds pour toute entreprise de retournement de maison.
- Ne traitez pas le renversement de maison comme un plan pour devenir riche rapidement. Bien que cela puisse être lucratif, les risques sont énormes. Le renversement de maison n'est également rentable que lorsque les investisseurs consacrent beaucoup de temps et d'énergie à la recherche immobilière et à l'amélioration de l'habitat.
- Ne coupez pas les coins. Embauchez des entrepreneurs agréés et assurés qui ont une bonne réputation. Faites toujours inspecter soigneusement votre propriété. Obtenez des permis avant d'entreprendre des rénovations. Ignorer ces étapes peut entraîner des coûts supplémentaires à terme.
